Beim Bau eines Hauses ist lange vor dem ersten Spatenstich eine Reihe technischer Prüfungen erforderlich. Immobiliengutachten dienen dabei nicht nur dem Verkauf: Sie sind entscheidend für die Durchführbarkeit des Bauvorhabens, die Sicherheit der Beteiligten und die Einhaltung der Vorschriften beim fertiggestellten Gebäude. Wer versteht, wie sie mit den Planungs- und Bauphasen zusammenhängen, vermeidet kostspielige Verzögerungen.
Baugrunduntersuchung und Schrumpfen und Quellen von Tonböden: Ein Gutachten, das bei der Planung nicht fehlen darf
Eine Baugrunduntersuchung wird oft als reine Versicherungsformalität betrachtet. Tatsächlich bestimmt sie die Bemessung der Fundamente und damit die langfristige Stabilität des gesamten Bauwerks.
In Gebieten mit mittlerem oder hohem Risiko für das Schrumpfen und Quellen von Tonböden schreibt das Gesetz bereits beim Verkauf des Grundstücks eine geotechnische Untersuchung vor, gefolgt von einer ergänzenden Untersuchung in der Bauphase. Diese Vorgaben sollen sicherstellen, dass die Planung an die Bodenbewegungen angepasst wird, die bei einem Neubau schon nach wenigen Jahren strukturelle Risse verursachen können.
Der Zusammenhang zwischen Immobiliengutachten und Hausbau wird hier besonders deutlich: Ohne diese Untersuchung beruht die Wahl des Fundamenttyps (Streifenfundamente, Bodenplatte, Mikropfähle) auf Annahmen statt auf Messdaten. Der Geotechniker bestimmt die Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit, prüft das Vorhandensein von Wasser und bewertet das Quellrisiko. Diese Ergebnisse fließen direkt in die Arbeit des Tragwerksplaners ein.
Weniger bekannt ist: Das Fehlen einer Baugrunduntersuchung führt nicht automatisch dazu, dass die Bauleistungsversicherung abgelehnt wird. Im Schadensfall schwächt es jedoch die Position des Bauherrn erheblich. Der Versicherer kann mangelnde Sorgfalt geltend machen, um die Kostenübernahme anzufechten.
Gutachten vor Baubeginn: Asbest, Blei und Termiten auf einem bebauten Grundstück
Der Bau eines neuen Hauses auf einem Grundstück, auf dem bereits ein älteres Gebäude steht, verändert den Umfang der erforderlichen Gutachten grundlegend. Vor Abrissarbeiten oder einer umfassenden Sanierung ist bei Gebäuden mit einer Baugenehmigung aus der Zeit vor Juli 1997 eine Asbesterkundung vor Beginn der Arbeiten (RAT) vorgeschrieben.
Diese Erkundung ist nicht mit dem üblichen Asbestgutachten gleichzusetzen, das im Rahmen eines Verkaufs erstellt wird. Die RAT konzentriert sich gezielt auf Materialien, die durch die Bauarbeiten beeinträchtigt werden: Spritzbeschichtungen, Dämmstoffe, Bodenplatten, Rohrleitungen und Dichtungen. Der Erlass vom 16. Juli 2019 legt je nach Art des Vorhabens sechs Erkundungsprogramme fest. Daher muss der zertifizierte Sachverständige seine Untersuchung genau auf die geplanten Arbeiten abstimmen.
Bei Gebäuden, die vor 1949 errichtet wurden, ergänzt ein Bleigutachten diese Maßnahmen. Eine Termitenerkundung ist in Gebieten erforderlich, die unter eine entsprechende Präfekturverordnung fallen. Diese drei Gutachten schützen die Arbeiter und begründen bei Versäumnissen die strafrechtliche Verantwortung des Auftraggebers.
Was der Bauherr selbst überprüfen sollte
- Der Sachverständige muss für jede Art der Erkundung (Asbest, Blei, Termiten) über eine gültige Zertifizierung verfügen, die von einer durch Cofrac akkreditierten Stelle ausgestellt wurde.
- Im Asbesterkundungsbericht muss ausdrücklich das zutreffende der sechs im Erlass von 2019 festgelegten Programme genannt werden. Ein allgemeines Gutachten reicht nicht aus.
- Die Ergebnisse des Gutachtens müssen vor Beginn der Arbeiten an jedes am Bau beteiligte Unternehmen weitergegeben werden, nicht erst nach Unterzeichnung des Angebots.
Bauleistungsversicherung und Nachweise der zehnjährigen Haftpflichtversicherung: Die Baustelle vor Baubeginn absichern
Die Bauleistungsversicherung muss vor Eröffnung der Baustelle abgeschlossen werden. Sie finanziert zügig die Reparatur von Schäden, die unter die zehnjährige Gewährleistung fallen, ohne dass zunächst ein Gericht die Verantwortlichkeiten der verschiedenen Beteiligten klären muss. Für Privatpersonen, die ein Haus bauen lassen, erspart dieser Schutz im Fall schwerwiegender Baumängel jahrelange Gerichtsverfahren.
Bei den Bauunternehmen reicht es nicht aus, einfach einen Nachweis über die zehnjährige Haftpflichtversicherung anzufordern. Drei Punkte sollten sorgfältig geprüft werden:
- Das im Versicherungsnachweis genannte Unternehmen muss mit dem Unternehmen im unterzeichneten Angebot übereinstimmen (gleicher Firmenname und gleiche SIREN-Nummer).
- Die Versicherung muss am tatsächlichen Tag der Baustelleneröffnung gültig sein, nicht nur am Datum des Angebots.
- Die vom Vertrag abgedeckten Tätigkeiten müssen genau den beauftragten Arbeiten entsprechen (eine zehnjährige Haftpflichtversicherung für Maurerarbeiten deckt nicht automatisch Abdichtungsarbeiten ab).
Eine Abweichung in einem dieser Punkte kann dazu führen, dass die zehnjährige Gewährleistung nicht geltend gemacht werden kann. Jeder Beteiligte an der Baustelle muss einzeln überprüft werden, einschließlich der Subunternehmer.
Abnahme der Bauarbeiten: Der Stichtag, ab dem alle gesetzlichen Gewährleistungsfristen laufen
Die Abnahme der Bauarbeiten ist nicht einfach eine Schlüsselübergabe. Sie ist ein Rechtsakt, mit dem die Fristen der drei gesetzlichen Gewährleistungen beginnen: Gewährleistung auf vollständige Fertigstellung (ein Jahr), Funktionsgewährleistung (zwei Jahre) und zehnjährige Gewährleistung (zehn Jahre).
Das Abnahmeprotokoll hält den Zustand des fertiggestellten Gebäudes fest. Sämtliche Baumängel, Ausführungsfehler und Abweichungen vom Vertrag müssen darin als Vorbehalte aufgeführt werden. Mängel, die in diesem Dokument nicht vermerkt sind, lassen sich später schwerer geltend machen.
In der Praxis empfiehlt es sich, die Abnahmebegehung mit einer raumweisen Checkliste vorzubereiten: Zustand der Oberflächen, Funktion der Fenster und Türen, Übereinstimmung der Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Prüfung des Gefälles der Abflüsse. Das unterzeichnete Abnahmeprotokoll und sämtliche technischen Unterlagen (Ausführungspläne, Geräteanleitungen, Gutachten) sollten aufbewahrt werden. Sie bilden die maßgebliche Dokumentation für spätere Streitfälle.
Rechtlich maßgeblich ist das im Abnahmeprotokoll eingetragene Datum. Die Abnahme aufzuschieben, um keine Vorbehalte festhalten zu müssen, schützt den Bauherrn nicht – im Gegenteil: Dadurch beginnt die Gewährleistung später, ohne dass die festgestellten Mängel dadurch verschwinden.
