Bij de bouw van een huis is al ruim vóór het leggen van de eerste steen een reeks technische controles nodig. Vastgoeddiagnoses zijn daarbij niet alleen van belang bij de verkoop: ze bepalen ook of het bouwproject haalbaar is, of de betrokkenen veilig kunnen werken en of het opgeleverde gebouw aan de regelgeving voldoet. Door te begrijpen hoe deze controles samenhangen met de ontwerp- en uitvoeringsfasen, voorkomt u kostbare vertragingen tijdens het project.
Bodemonderzoek en krimp- en zwelgedrag van kleigrond: een diagnose die niet mag ontbreken in het ontwerp
Bodemonderzoek wordt vaak gezien als een formaliteit voor de verzekering. In werkelijkheid bepaalt het de dimensionering van de fundering en daarmee de levensduur van de volledige constructie.
In gebieden met een gemiddeld of hoog risico op krimp en zwelling van kleigrond schrijft de wet een geotechnisch onderzoek voor bij de verkoop van de grond, gevolgd door aanvullend onderzoek in de bouwfase. Deze verplichtingen zijn bedoeld om het ontwerp aan te passen aan bodemverplaatsingen, die binnen enkele jaren structurele scheuren in een nieuwbouwwoning kunnen veroorzaken.
De relatie tussen vastgoeddiagnose en woningbouw komt hier duidelijk naar voren: zonder dit onderzoek is de keuze voor het type fundering (strokenfundering, funderingsplaat of micropalen) gebaseerd op aannames in plaats van meetgegevens. De geotechnisch ingenieur brengt de aard en het draagvermogen van de bodem, de aanwezigheid van water en het risico op zwelling in kaart. Deze resultaten sturen het werk van het constructiebureau rechtstreeks aan.
Een minder bekend punt: het ontbreken van bodemonderzoek leidt niet automatisch tot weigering van de bouwschadeverzekering, maar verzwakt de positie van de opdrachtgever aanzienlijk bij schade. De verzekeraar kan aanvoeren dat onvoldoende voorzorgsmaatregelen zijn genomen en op die grond de dekking betwisten.
Onderzoeken vóór de werkzaamheden: asbest, lood en termieten op een bebouwd perceel
Een nieuw huis bouwen op een perceel waar al een oud gebouw staat, verandert de vereiste onderzoeken ingrijpend. Vóór sloop of een ingrijpende renovatie is een asbestinventarisatie vóór aanvang van de werkzaamheden (RAT) verplicht voor gebouwen waarvoor de bouwvergunning van vóór juli 1997 dateert.
Deze inventarisatie is niet hetzelfde als de standaard asbestdiagnose die bij een verkoop wordt uitgevoerd. De RAT richt zich specifiek op materialen die door de werkzaamheden worden verstoord: spuitasbest, isolatiemateriaal, vloertegels, leidingen en voegen. Het besluit van 16 juli 2019 beschrijft zes inventarisatieprogramma’s, afhankelijk van het type werkzaamheden. De gecertificeerde inspecteur moet zijn onderzoek dus afstemmen op de precieze aard van de geplande werkzaamheden.
Voor gebouwen van vóór 1949 vormt een loodonderzoek een aanvulling op deze maatregelen. Een termietenonderzoek is vereist in gebieden waarvoor een prefecturaal besluit geldt. Deze drie onderzoeken beschermen werknemers en kunnen bij nalatigheid leiden tot strafrechtelijke aansprakelijkheid van de opdrachtgever.
Wat de opdrachtgever zelf moet controleren
- De inspecteur moet voor elk type inventarisatie (asbest, lood, termieten) beschikken over een geldige certificering, afgegeven door een door Cofrac geaccrediteerde instantie.
- In het asbestinventarisatierapport moet uitdrukkelijk staan welk van de zes programma’s uit het besluit van 2019 van toepassing is; een algemene diagnose volstaat niet.
- De conclusies van het onderzoek moeten vóór aanvang van de werkzaamheden aan elk bedrijf op de bouwplaats worden verstrekt, niet pas na ondertekening van de offerte.
Bouwschadeverzekering en verklaringen van tienjarige aansprakelijkheidsverzekering: beveilig de bouwplaats vóór de start
De bouwschadeverzekering moet vóór de start van de werkzaamheden worden afgesloten. Deze verzekering financiert snel het herstel van schade die onder de tienjarige aansprakelijkheid valt, zonder te hoeven wachten tot een rechtbank de aansprakelijkheid van de verschillende betrokken partijen heeft vastgesteld. Voor particulieren die een huis laten bouwen voorkomt deze dekking jarenlange procedures bij ernstige bouwgebreken.
Voor bedrijven houdt het controleren van verklaringen van een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering meer in dan alleen om een document vragen. Drie punten verdienen extra aandacht:
- Het bedrijf op de verklaring is hetzelfde als het bedrijf op de ondertekende offerte (de bedrijfsnaam en het SIREN-nummer komen overeen).
- De verzekering is geldig op de daadwerkelijke startdatum van de werkzaamheden, niet alleen op de datum van de offerte.
- De activiteiten die onder de polis vallen, komen precies overeen met de opgedragen werkzaamheden (een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering voor metselwerk dekt niet automatisch waterdichtingswerkzaamheden).
Een afwijking op een van deze punten kan ertoe leiden dat de tienjarige garantie niet kan worden ingeroepen. Elke partij die op de bouwplaats werkt, moet afzonderlijk worden gecontroleerd, ook onderaannemers.
Oplevering van de bouw: het moment waarop alle wettelijke garanties ingaan
De oplevering van de werkzaamheden is niet simpelweg het overhandigen van de sleutels. Het is een juridische handeling die de termijnen van de drie wettelijke garanties in gang zet: de garantie op volledige oplevering (één jaar), de garantie op de goede werking (twee jaar) en de tienjarige garantie (tien jaar).
Het opleveringsrapport legt de staat van het opgeleverde gebouw vast. Elk bouwgebrek, afwerkingsprobleem of contractuele afwijking moet als voorbehoud in het rapport worden opgenomen. Gebreken die niet in dit document worden vermeld, zijn achteraf moeilijker aan te kaarten.
In de praktijk is het verstandig het opleveringsbezoek voor te bereiden met een controlelijst per ruimte: de staat van de afwerking, de werking van ramen en deuren, de conformiteit van elektrische en sanitaire installaties en de controle van de afschot van afvoerleidingen. Bewaar het ondertekende opleveringsrapport en alle technische documenten (uitvoeringstekeningen, handleidingen van apparatuur en diagnoserapporten) zorgvuldig. Samen vormen ze het referentiedossier bij eventuele latere geschillen.
Juridisch gezien telt de datum die op het opleveringsrapport staat. De oplevering uitstellen om te voorkomen dat voorbehouden worden vastgelegd, beschermt de opdrachtgever niet. Integendeel: hierdoor gaan de garanties later in, terwijl de vastgestelde gebreken blijven bestaan.
