Um projeto de construção de uma casa envolve uma série de verificações técnicas muito antes da colocação da primeira pedra. Entre elas, os diagnósticos imobiliários não servem apenas para a transação: condicionam a viabilidade da obra, a segurança dos profissionais envolvidos e a conformidade regulamentar do edifício entregue. Compreender como se articulam com as fases de conceção e execução evita bloqueios dispendiosos durante o processo.
Estudo do solo e retração-expansão das argilas: o diagnóstico que a conceção não pode ignorar
O estudo do solo é muitas vezes visto como uma formalidade exigida pelo seguro. Na realidade, condiciona o dimensionamento das fundações e, por conseguinte, a durabilidade de toda a estrutura.
Em zonas com exposição média ou elevada ao fenómeno de retração-expansão das argilas, a lei exige um estudo geotécnico logo na venda do terreno e, posteriormente, um estudo complementar na fase de construção. Estas obrigações visam adaptar a conceção aos movimentos do solo, que podem provocar fissuras estruturais numa casa nova em apenas alguns anos.
A relação entre diagnóstico imobiliário e construção de casas ganha aqui todo o sentido: sem este estudo, a escolha do tipo de fundação (sapatas corridas, laje de fundação, micropilares) baseia-se em suposições, não em dados medidos. O engenheiro geotécnico caracteriza a natureza do solo, a sua capacidade de suporte, a presença de água e o risco de expansão. Estes resultados orientam diretamente o trabalho do gabinete de projetos de estruturas.
Um aspeto pouco conhecido: a falta de um estudo do solo não implica automaticamente a recusa do seguro de danos à obra, mas fragiliza consideravelmente a posição do dono da obra em caso de sinistro. A seguradora pode invocar falta de precaução para contestar a cobertura.
Diagnósticos antes das obras: amianto, chumbo e térmitas num terreno com construção
Construir uma casa nova num terreno já ocupado por um edifício antigo altera radicalmente o âmbito dos diagnósticos exigidos. Antes de qualquer demolição ou renovação profunda, é obrigatório realizar a identificação de amianto antes das obras (RAT) nos edifícios cuja licença de construção seja anterior a julho de 1997.
Esta identificação não se confunde com o diagnóstico de amianto habitual, realizado no âmbito de uma venda. A RAT incide especificamente nos materiais que serão afetados pelas obras: revestimentos projetados, materiais de isolamento térmico, pavimentos, canalizações e juntas. O despacho de 16 de julho de 2019 define seis programas de identificação, consoante o tipo de intervenção, o que obriga o técnico de diagnóstico certificado a adaptar o seu trabalho à natureza exata das obras previstas.
O diagnóstico de chumbo complementa este procedimento para construções anteriores a 1949, enquanto a identificação de térmitas se aplica às zonas abrangidas por uma portaria da autoridade regional. Estes três diagnósticos protegem os trabalhadores e implicam a responsabilidade penal do dono da obra em caso de incumprimento.
O que o dono da obra deve verificar por si próprio
- O técnico de diagnóstico deve possuir uma certificação válida para cada tipo de identificação (amianto, chumbo, térmitas), emitida por um organismo acreditado pelo Cofrac.
- O relatório de identificação de amianto deve indicar explicitamente qual dos seis programas definidos pelo despacho de 2019 é aplicável, não se limitando a um diagnóstico genérico.
- As conclusões do diagnóstico devem ser comunicadas a todas as empresas que intervêm na obra antes do início dos trabalhos, e não depois da assinatura do orçamento.
Seguro de danos à obra e certificados de seguro decenal: proteger a obra antes de a iniciar
O seguro de danos à obra deve ser contratado antes do início da obra. Este seguro financia rapidamente as reparações de danos abrangidos pela garantia decenal, sem esperar que um tribunal determine as responsabilidades dos diferentes intervenientes. Para um particular que manda construir uma casa, esta cobertura evita anos de processos em caso de defeito grave de construção.
Do lado das empresas, verificar os certificados de seguro decenal não se resume a pedir um documento. Há três aspetos que merecem uma análise atenta:
- A empresa indicada no certificado corresponde à que consta do orçamento assinado (denominação social e número SIREN idênticos).
- O seguro está válido na data efetiva de início da obra, e não apenas na data do orçamento.
- As atividades cobertas pelo contrato correspondem exatamente aos trabalhos contratados (um seguro decenal para alvenaria não cobre automaticamente a impermeabilização).
Uma divergência em qualquer um destes pontos pode tornar a garantia decenal inoponível. Cada interveniente na obra deve ser verificado individualmente, incluindo os subempreiteiros.
Receção da obra: o marco que dá início a todas as garantias legais
A receção da obra não é uma simples entrega das chaves. É um ato jurídico que dá início aos prazos das três garantias legais: garantia de conclusão perfeita (um ano), garantia de bom funcionamento (dois anos) e garantia decenal (dez anos).
O auto de receção regista o estado do edifício entregue. Todos os defeitos de construção, falhas de acabamento ou incumprimentos do contrato devem ser nele assinalados sob a forma de reservas. Os problemas não mencionados neste documento tornam-se mais difíceis de invocar posteriormente.
Na prática, convém preparar a visita de receção com uma lista de verificação, divisão a divisão: estado dos revestimentos, funcionamento das caixilharias, conformidade das instalações elétricas e sanitárias e verificação das inclinações dos tubos de escoamento. Guardar o auto assinado e todos os documentos técnicos (projetos de execução, manuais dos equipamentos, relatórios de diagnóstico) permite constituir o dossier de referência em caso de litígio posterior.
A data inscrita no auto de receção é a que conta juridicamente. Adiar a receção para evitar registar reservas não protege o dono da obra; pelo contrário, atrasa o início das garantias sem eliminar os defeitos constatados.
