Un progetto di costruzione di una casa richiede una serie di verifiche tecniche ben prima della posa della prima pietra. Tra queste, le diagnosi immobiliari non servono soltanto per la compravendita: incidono sulla fattibilità dei lavori, sulla sicurezza degli operatori e sulla conformità normativa dell’edificio una volta ultimato. Capire come si integrano con le fasi di progettazione e realizzazione permette di evitare costosi blocchi in corso d’opera.
Studio del suolo e ritiro-rigonfiamento delle argille: la diagnosi che la progettazione non può ignorare
Lo studio del suolo è spesso considerato una formalità assicurativa. In realtà, determina il dimensionamento delle fondazioni e, di conseguenza, la durata dell’intera struttura.
Nelle zone a esposizione media o elevata al fenomeno del ritiro-rigonfiamento delle argille, la legge impone uno studio geotecnico già al momento della vendita del terreno, seguito da uno studio integrativo in fase di costruzione. Questi obblighi mirano ad adeguare il progetto ai movimenti del suolo, che possono causare crepe strutturali in una casa nuova nel giro di pochi anni.
Il rapporto tra diagnosi immobiliare e costruzione di una casa assume qui tutto il suo significato: senza questo studio, la scelta del tipo di fondazione (travi rovesce continue, platea, micropali) si basa su ipotesi, non su dati misurati. L’ingegnere geotecnico caratterizza la natura del suolo, la sua capacità portante, la presenza di acqua e il rischio di rigonfiamento. Questi risultati orientano direttamente il lavoro dello studio di progettazione strutturale.
Un aspetto poco noto: l’assenza di uno studio del suolo non comporta automaticamente il rifiuto dell’assicurazione danni all’opera, ma indebolisce notevolmente la posizione del committente in caso di sinistro. L’assicuratore può invocare la mancata adozione delle dovute precauzioni per contestare la copertura.
Diagnosi prima dei lavori: amianto, piombo e termiti su un terreno edificato
Costruire una casa nuova su un terreno già occupato da un vecchio edificio cambia radicalmente l’ambito delle diagnosi richieste. Prima di qualsiasi demolizione o ristrutturazione importante, è obbligatorio effettuare la ricerca dell’amianto prima dei lavori (RAT) per gli edifici il cui permesso di costruire è anteriore a luglio 1997.
Questa ricerca non va confusa con la diagnosi dell’amianto standard effettuata in occasione di una vendita. La RAT individua specificamente i materiali che saranno interessati dai lavori: rivestimenti spruzzati, materiali isolanti, pavimenti, tubazioni, giunti. Il decreto del 16 luglio 2019 definisce sei programmi di ricerca in base al tipo di intervento; il professionista certificato deve quindi adeguare la propria attività alla natura esatta dei lavori previsti.
La diagnosi del piombo completa questo dispositivo per gli edifici costruiti prima del 1949, mentre la ricerca delle termiti riguarda le zone soggette a un’ordinanza prefettizia. Queste tre diagnosi tutelano gli operai e, in caso di inadempienza, comportano la responsabilità penale del committente.
Cosa deve verificare direttamente il committente
- Il professionista incaricato della diagnosi deve possedere una certificazione in corso di validità per ciascun tipo di ricerca (amianto, piombo, termiti), rilasciata da un organismo accreditato dal Cofrac.
- Il rapporto di ricerca dell’amianto deve indicare esplicitamente quale dei sei programmi definiti dal decreto del 2019 è applicabile, senza limitarsi a una diagnosi generica.
- Le conclusioni della diagnosi devono essere trasmesse a ogni impresa che interviene in cantiere prima dell’inizio dei lavori, non dopo la firma del preventivo.
Assicurazione danni all’opera e certificati di copertura decennale: mettere in sicurezza il cantiere prima di avviarlo
L’assicurazione danni all’opera deve essere stipulata prima dell’apertura del cantiere. Questa assicurazione finanzia rapidamente le riparazioni dei danni coperti dalla garanzia decennale, senza attendere che un tribunale accerti le responsabilità dei diversi soggetti coinvolti. Per un privato che fa costruire una casa, questa copertura evita anni di procedimenti in caso di gravi difetti di costruzione.
Per quanto riguarda le imprese, verificare i certificati di assicurazione decennale non significa limitarsi a chiedere un documento. È opportuno controllare attentamente tre aspetti:
- L’impresa indicata sul certificato corrisponde a quella riportata nel preventivo firmato (ragione sociale e numero SIREN identici).
- L’assicurazione è valida alla data effettiva di apertura del cantiere, non soltanto alla data del preventivo.
- Le attività coperte dal contratto corrispondono esattamente ai lavori affidati (un’assicurazione decennale per opere murarie non copre automaticamente l’impermeabilizzazione).
Un’irregolarità anche in uno solo di questi punti può rendere inopponibile la garanzia decennale. Ogni soggetto che interviene in cantiere deve essere verificato singolarmente, compresi i subappaltatori.
Consegna dei lavori: il momento che fa decorrere tutte le garanzie di legge
La consegna dei lavori non è una semplice consegna delle chiavi. È un atto giuridico che fa decorrere i termini delle tre garanzie di legge: garanzia di perfetta esecuzione (un anno), garanzia di buon funzionamento (due anni) e garanzia decennale (dieci anni).
Il verbale di consegna documenta lo stato dell’edificio ultimato. Ogni difetto di costruzione, imperfezione nelle finiture o difformità rispetto al contratto deve essere riportato sotto forma di riserva. I problemi non menzionati nel documento diventano più difficili da far valere in seguito.
In pratica, è utile preparare il sopralluogo di consegna con una verifica stanza per stanza: stato dei rivestimenti, funzionamento di porte e finestre, conformità degli impianti elettrici e sanitari, controllo delle pendenze di scarico. Conservare il verbale firmato e tutta la documentazione tecnica (disegni esecutivi, manuali delle apparecchiature, rapporti delle diagnosi) permette di disporre di un fascicolo di riferimento in caso di controversie future.
La data riportata sul verbale di consegna è quella che conta dal punto di vista giuridico. Rimandare la consegna per evitare di inserire delle riserve non tutela il committente, anzi: ritarda l’inizio delle garanzie senza eliminare i difetti riscontrati.
